Immobilier : après la crise, certaines SCPI triomphent, d’autres vacillent

Après une année 2023 marquée par une violente crise de confiance dans le secteur immobilier, l’année 2024 a amorcé un tournant stratégique pour les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Désormais, alors que le marché semble vouloir rebondir, certaines SCPI affichent des performances remarquables, tandis que d’autres peinent à sortir la tête de l’eau. Décryptage d’un marché à deux vitesses, entre résilience, transformation et nouvelles opportunités.

Une année 2023 charnière pour les SCPI

Rappelons-le : l’année 2023 a ébranlé l’ensemble du secteur immobilier tertiaire, et les SCPI n’ont pas échappé au choc. Hausse brutale des taux d’intérêt, effondrement de la demande sur les bureaux en région parisienne, télétravail devenu la norme dans de nombreux secteurs, et tensions sur les valeurs d’expertise ont conduit à une vague de baisse des prix, parfois jusqu’à -15 % dans certaines SCPI, notamment à capital variable.

Les investisseurs, inquiets, ont massivement retiré leur épargne. La collecte nette est passée en territoire négatif, du jamais vu depuis la création de ces véhicules. À cela s’est ajoutée une liquidité en berne, certaines SCPI n’arrivant plus à faire face aux demandes de retraits faute d’acheteurs.

Mais dans cette tempête, des ajustements ont été opérés. Les sociétés de gestion ont revalorisé leurs portefeuilles, repensé leur stratégie d’allocation, renforcé leur transparence. Résultat : l’année 2024 signe un début de redressement, qui semble se confirmer en 2025.

2024-2025 : le retour de la collecte nette

Les chiffres récents sont encourageants. Selon l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), la collecte nette des SCPI est redevenue positive au premier semestre 2025, atteignant près de 1,8 milliard d’euros, soit une progression de plus de 35 % par rapport à la même période en 2024.

Comment expliquer ce regain d’intérêt ? D’une part, les taux semblent se stabiliser. La BCE, après une série de hausses, adopte désormais une posture plus prudente, favorisant une accalmie sur les marchés de taux longs, ce qui redonne de l’attrait aux rendements immobiliers. D’autre part, la revalorisation des actifs et la communication plus claire sur les stratégies de long terme ont permis de regagner la confiance des épargnants.

Enfin, certains véhicules ont su tirer leur épingle du jeu, offrant des rendements supérieurs à 5,5 %, voire 6 % pour les plus performantes, un niveau attractif dans un contexte de volatilité boursière et d’inflation persistante.

Des SCPI en pleine forme…

Plusieurs SCPI se distinguent par leur capacité d’adaptation et leur performance post-crise. Parmi elles :

Corum Origin : avec une stratégie opportuniste à l’international, cette SCPI continue d’afficher un rendement au-dessus de 6 %, grâce à des investissements ciblés dans des zones moins exposées à la crise des bureaux.
Épargne Pierre (Atland Voisin) : très présente dans les commerces et locaux d’activités en régions, elle bénéficie d’une demande soutenue dans les villes moyennes, moins impactées par la vacance locative. Son taux de distribution reste solide, autour de 5,5 %.
Iroko Zen : jeune SCPI sans frais d’entrée, elle capitalise sur une approche agile, avec un portefeuille diversifié entre logistique, commerce et santé, et une politique ESG bien établie, qui séduit une nouvelle génération d’épargnants.

Ces SCPI partagent plusieurs points communs : diversification sectorielle, exposition modérée aux bureaux, stratégie européenne ou mondiale, et gestion rigoureuse des loyers. Elles ont su faire preuve de réactivité face aux chocs successifs, et cela se traduit aujourd’hui dans les chiffres.

… mais d’autres toujours en difficulté

À l’inverse, certaines SCPI restent engluées dans les difficultés de 2023. En particulier celles fortement exposées au bureau parisien ou francilien, et n’ayant pas anticipé l’effondrement de la demande.

Primopierre (Primonial REIM) : historiquement très concentrée sur les immeubles de bureaux à La Défense ou dans les QCA parisiens, elle continue de souffrir d’un taux d’occupation en recul et d’un réajustement de la valeur des parts, entraînant une rentabilité décevante malgré des efforts de repositionnement.
PF Grand Paris : malgré une stratégie ciblée sur l’Île-de-France, cette SCPI n’a pas réussi à compenser la chute de valeur de certains actifs tertiaires, et sa collecte reste négative.
Interpierre France : exposée aux bureaux secondaires et zones d’activités vieillissantes, elle affiche un rendement sous les 4 %, en retrait face aux attentes du marché.

Dans certains cas, des demandes de retraits non compensées par de nouvelles souscriptions continuent d’alimenter une spirale négative. Et le manque de liquidité empêche parfois la sortie des porteurs historiques.

Vers un marché plus sélectif, plus mature

L’épisode 2023-2024 aura servi de leçon. Les SCPI ne sont pas des produits sans risque, et le mythe de la performance stable « quoi qu’il arrive » s’est effondré. Cela dit, le marché semble sortir grandi de cette crise, avec un retour à la rationalité :

Les épargnants regardent désormais au-delà du rendement brut : taux d’occupation, valeur de reconstitution, diversification, stratégie ESG, qualité de gestion sont devenus des critères de choix essentiels.
Les sociétés de gestion renforcent leurs exigences sur les acquisitions, privilégiant les actifs résilients : santé, logistique, éducation, locaux d’activité.
L’innovation progresse : apparition de SCPI 100 % digitales, modèles sans frais d’entrée, pilotage dynamique de la poche de trésorerie, adaptation à la demande locative post-Covid.

Le marché s’oriente donc vers une forme de professionnalisation accrue, dans laquelle seules les SCPI solides, transparentes et capables de générer de la valeur à long terme pourront survivre et prospérer.

Et maintenant ? Perspectives pour les investisseurs

Pour les particuliers, les SCPI restent un excellent outil de diversification patrimoniale, à condition d’être bien sélectionnées et intégrées dans une stratégie globale. Elles permettent d’accéder à l’immobilier avec un ticket modeste, une gestion déléguée et un rendement net supérieur aux livrets et obligations.

Mais le choix de la SCPI doit être éclairé et personnalisé. Il faut éviter les véhicules trop concentrés, se méfier des rendements artificiellement gonflés par la réserve de distribution, et privilégier les gestionnaires qui communiquent de façon claire et transparente.

Les SCPI résilientes sont celles qui pensent à long terme, qui acceptent les réajustements de marché et qui construisent une stratégie sur des fondamentaux : qualité des locataires, adaptabilité des actifs, potentiel de valorisation.

Conclusion : la fin de l’illusion, le début de la maturité

La crise a agi comme un révélateur. Elle a mis en lumière les faiblesses d’un modèle parfois trop optimiste, mais elle a aussi permis à un certain nombre de SCPI de démontrer leur robustesse et leur agilité. Dans un monde où l’incertitude est la norme, l’immobilier reste une classe d’actifs essentielle… à condition d’en comprendre les ressorts.

Les SCPI qui triomphent aujourd’hui sont celles qui ont su anticiper les changements, écouter le marché et innover. Celles qui vacillent devront soit se transformer, soit laisser la place à une nouvelle génération de véhicules plus adaptés au monde d’après.