Immobilier : 2025, l’année du

Après deux exercices chahutés, la pierre française sort de convalescence. Les prix ne flambent pas, mais cessent de reculer franchement ; les volumes de ventes se retendent ; le crédit redevient praticable sans redevenir laxiste. 2025 n’est pas l’année du boom, c’est celle d’un palier — mais d’un palier actif, où se jouent des arbitrages structurels (énergie, fiscalité, offre neuve) qui redessinent le marché.

Prix : la baisse est enrayée, la prime à la qualité s’affirme

Au deuxième trimestre 2025, l’indice des logements anciens affiche une légère hausse annuelle (+0,3 %). Sur trois mois, un petit repli (-0,6 %) rappelle que la stabilisation se fait par à-coups, mais le cycle baissier 2023-2024 est derrière nous. Surtout, les transactions annualisées se redressent autour de 906 000 fin juin, contre 882 000 fin mars : le marché respire à nouveau. Dans cette reprise, les biens bien classés au DPE captent une prime de liquidité ; les passoires, elles, se négocient davantage.

Crédit : des taux stabilisés autour de 3 %, des durées longues et des dossiers « cadrés »

Le ressort principal du frémissement, c’est la détente du financement. Le taux moyen des crédits habitat se stabilise autour de 3,08 % pendant l’été. La durée moyenne frôle des plus-hauts historiques (≈ 252 mois), véritable amortisseur de la capacité d’achat. Mais la sélection demeure stricte : taux d’effort plafonné à 35 %, maturité jusqu’à 25 ans (et 27 ans avec différé pour travaux ou dans le neuf), et marge de flexibilité restreinte à environ 20 % de la production, prioritairement fléchée vers la résidence principale et les primo-accédants. En clair, les bons dossiers passent ; les autres renforcent apport et reste-à-vivre, ou révisent leur cible.

Primo-accédants : un PTZ « nouvelle manière » jusqu’en 2027

Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le prêt à taux zéro a été élargi : il couvre désormais tous les logements neufs, collectifs et individuels, sur tout le territoire, et il est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Additionné à des taux autour de 3 %, ce levier rouvre des trajectoires d’accession pour des ménages jusque-là exclus par le choc de 2023. L’effet n’est pas explosif, mais il est mesurable : davantage de plans de financement aboutissent, notamment en zones tendues où l’offre neuve performante sur le plan énergétique est recherchée.

Neuf : des permis qui se redressent, des chantiers encore timides

Le neuf sort tout juste de l’ornière. En juillet 2025, environ 34 000 permis ont été délivrés (données CVS), niveau encore en-deçà du pré-Covid mais qui prolonge le redressement amorcé au printemps. Sur douze mois glissants, environ 360 200 logements ont été autorisés (près de +4 % sur un an). Les mises en chantier suivent avec retard, aux alentours de 295 000 sur douze mois. Les promoteurs signalent des perspectives de démarrage encore fragiles malgré un regain de la demande. Traduction : l’offre neuve demeure contrainte, surtout dans les zones d’emploi dynamiques ; la détente des taux ne suffit pas, à elle seule, à rééquilibrer.

Location : séisme réglementaire sur l’énergie, encadrement prorogé

C’est le tournant 2025 : depuis le 1ᵉʳ janvier, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location — y compris en cas de renouvellement de bail. D’autres jalons suivront (F en 2028, E en 2034). Côté vente, l’audit énergétique est désormais obligatoire aussi pour les maisons classées E (après F-G depuis 2023). Conséquence : décote accrue sur les passoires non rénovées, mais fenêtres d’opportunité pour les investisseurs capables de financer des travaux pertinents (isolation, menuiseries, systèmes de chauffage), avec un impact tangible sur les charges et la valeur à terme.

En parallèle, l’encadrement des loyers en zones tendues a été prorogé jusqu’au 31 juillet 2026. Le dispositif stabilise les hausses à la relocation et impose des plafonds, ce qui sécurise des locataires mais resserre les business plans dans les métropoles les plus chères. Dans les villes non encadrées, la tension reste vive sur les biens centraux et bien notés au DPE, avec des délais de location qui demeurent courts.

Fiscalité locale : la parenthèse d’un souffle plus doux

Après 2023-2024 très inflationnistes, la revalorisation nationale des valeurs locatives est ramenée à +1,7 % en 2025. Les communes gardent la main sur leurs taux, de sorte que la note finale varie localement, mais la hausse de base est sans commune mesure avec les pics récents. Pour les propriétaires, cela reste un poste à budgéter — simplement moins piquant cette année.

Ce que cela signifie, très concrètement

Pour les acheteurs occupants. 2025 offre la meilleure équation depuis trois ans pour sécuriser une résidence principale : taux autour de 3 %, durées longues et PTZ reconfiguré dans le neuf performant. Dans l’ancien, la négociation existe encore — surtout sur les biens énergivores — mais les appartements et maisons bien classés se défendent. Le réflexe à adopter : verrouiller un accord de principe en amont, tester sa marge HCSF, et anticiper les coûts d’efficacité énergétique (scénarios d’audit, aides, calendrier de travaux). Un achat bien préparé permet de sécuriser le financement et de réduire l’aléa sur le reste-à-vivre.

Pour les vendeurs. Le retour des volumes signifie davantage d’acheteurs solvables, sans euphorie. Deux maîtres mots : positionnement prix réaliste et transparence énergétique. Un dossier DPE clair, des devis de travaux ou un audit disponible fluidifient la vente et limitent les renégociations. Les biens « E-F-G » trouvent preneur à condition de chiffrer l’effort de rénovation — ou d’assumer une décote alignée sur le capex futur.

Pour les investisseurs locatifs. L’ordre des priorités a changé : conformité DPE, régime d’encadrement, taxe foncière et charges passent avant la chasse au rendement facial. Deux stratégies tiennent la route :

cibler des villes moyennes dynamiques (pôles étudiants, bassins d’emploi) où la demande locative est résiliente, idéalement hors encadrement ;
acheter une passoire à prix cassé pour rénover intelligemment (capex maîtrisé, gains énergétiques mesurables, calendrier d’indisponibilité intégré). Le cash-flow « instantané » sans travaux devient l’exception : la performance se construit par la création de valeur (énergie + qualité d’usage).

Cap sur 2026 : un atterrissage contrôlé

À horizon 6-12 mois, le scénario central reste celui d’une stabilité : des prix quasi plats avec écarts locaux (prime à la qualité, décote aux passoires), des taux gravitant autour de 3 % tant que l’inflation est contenue, et une offre neuve qui peinera à retrouver ses niveaux d’avant-crise malgré la remontée des permis. Le marché restera donc sélectif, au profit des dossiers solvables et des biens performants. Les politiques publiques (PTZ, jalons DPE, encadrement) continueront de structurer les arbitrages, au moins jusqu’à fin 2026.

L’essentiel à retenir

Reprise sans emballement : prix en légère hausse annuelle, volumes en remontée.
Crédit praticable mais normé : environ 3,08 % de taux moyen, 252 mois de durée, règle des 35 % et flexibilité limitée.
PTZ élargi jusqu’à fin 2027 : vrai soutien à l’accession dans le neuf.
Location sous contraintes : G interdit à la location ; audit E obligatoire à la vente des maisons ; encadrement prolongé jusqu’à l’été 2026.
Offre neuve : permis en hausse mais niveau bas ; chantiers en reprise lente.
Taxe foncière : +1,7 % de revalorisation nationale, variations locales possibles.